Невыполнение работ управляющей компанией

Содержание

Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка :: Жилье :: РБК Недвижимость

Невыполнение работ управляющей компанией

Куда нужно обратиться, если УК не выполняет свои обязательства перед жильцами, и как добиться справедливости в кратчайшие сроки

Максим Коротченко/ТАСС

В обязанности управляющих компаний (УК) входит весь спектр услуг по содержанию и ремонту мест общего пользования и коммуникаций жилого дома, а также взаимодействие с государственными и подрядными организациями. Зачастую УК злоупотребляют правами, стараясь заработать на жителях многоэтажек, или просто не выполняют свои обязанности.

Юристы рассказали, как правильно общаться с управляющей компанией, если возникли различные проблемы.

Как выбирают УК

Отношения между жильцами многоквартирных домов и управляющей компанией регулируются Жилищным кодексом России. УК избирается на общем собрании собственников дома.

«При этом после составления протокола общего собрания она должна заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей его площади.

Дата заключения договора с управляющей организацией и будет являться числом начала управления домом», — рассказала Виктория Данильченко, председатель МКА «Коллегия адвокатов Виктории Данильченко».

Претензии и обязанности

Ресурсы. Наиболее распространенной претензией со стороны жильцов в адрес управляющей компании является низкое качество предоставляемых услуг — недостаточное отопление, перебои в подаче воды и ее качество, неполадки в водопроводной системе, неправильная работа газо- и электроснабжения, уточнила Данильченко.

По ее словам, именно управляющая компания несет ответственность за целостность всех коммунальных систем, происходящих на этих участках авариях и способах их ликвидации, а жители имеют право на получение качественных услуг в полном объеме. Если этот баланс нарушается, то управляющая компания должна его восстановить, поясняет юрист.

Тарифы. Другой, не менее популярной претензией к управляющим компаниям является завышение тарифов по коммунальным услугам. «Некоторые нечистые на руку компании рассчитывают тарифы по оказываемым услугам на один квадратный метр, в то время как в основу платежа должен браться не метраж, а стоимость самой услуги.

Кроме того, некоторые УК завышают стоимость проделанных ремонтных работ и включают ее в квитанцию по коммунальным услугам в графу «За содержание и ремонт жилого помещения». Повышенные начисления могут наблюдаться за обслуживание домофона, лифтов, вывоз мусора.

Чтобы проверить, насколько цифра в квитанции совпадает с реальной стоимостью оказываемых услуг, можно обратиться к «Калькулятору ЖКХ», разработанному Федеральной антимонопольной системой. В программе нужно указать свой населенный пункт, метраж квартиры, число зарегистрированных в ней граждан.

Она рассчитает примерную стоимость услуг и даже покажет номер муниципального постановления, по которому взимается плата за ту или иную услугу», — советует юрист.

Максим Коротченко/ТАСС

Уборка и ремонт. Обязанность УК содержать в чистоте дом нередко становится камнем преткновения с жильцами. Сюда относятся и проведение влажной и сухой уборки с определенной периодичностью, и борьба с насекомыми и грызунами, уборка придомовой территории, графики которых очень часто не соблюдаются.

«Наиболее сложной проблемой является проведение ремонта общих помещений — чердаков, подъездов, лифтов. «Здесь УК очень часто злоупотребляют своими полномочиями. По закону масштабный ремонт подъезда должен проводиться раз в три — пять лет.

Но на деле либо сроки отодвигаются, либо материалы закупаются более дешевые, а деньги, соответственно, уходят в карман представителей управляющей компании», — пояснила Данильченко. По ее словам, ежегодно в первом квартале года УК должна отчитываться перед собственниками о финансово-хозяйственной деятельности за прошедший год.

При этом должны быть предоставлены акты о проделанных работах, если производился ремонт, сметы и прочие финансовые документы, а не размытые фразы о том, что на трубы потрачено 50 тыс. руб., пояснила юрист.

Обратитесь к руководству УК

Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры.

«При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.

Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.

Максим Коротченко/ТАСС

В жалобе необходимо подробно описать суть проблемы, указать право собственности на квартиру (или свои права как арендатора), реквизиты подтверждающих документов и договора, заключенного с управляющей компанией. «Следует добавить пункты договора, которые были нарушены.

Это может быть несвоевременное отключение воды, неработающий лифт, завышенные тарифы или некачественная уборка общественных зон. Стоит также указать, что сотрудники управляющей компании игнорируют просьбы и пожелания жильцов, не выполняя свои обязанности», — объяснил Гавришев.

По его словам, если же должной реакции не последует, то жильцы имеют право обратиться в надзорные органы.

Напишите в Жилищную инспекцию

В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома.

«Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности.

В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.

На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).

Пожалуйтесь в Роспотребнадзор

В Роспотребнадзор стоит жаловать, если речь идет о несправедливо завышенных тарифах, неверности расчетов и отказе предоставлять жильцам информацию об услугах и ходе выполнения тех или иных работ.

Для начала необходимо узнать контакты территориального отделения ведомства и направить туда письмо с описанием проблемы и документами на квартиру, как и в предыдущем случае. «Претензию можно отправить по электронной почте или принести лично. Формат может быть любым, четких правил нет.

Однако главное — подробно описать проблему и прикрепить максимальное количество доказательств тех или иных нарушений», — пояснила Данильченко.

Александр Демьянчук/ТАСС

Обратитесь в прокуратуру или суд

Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal.

Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны.

Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.

В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f3e22369a7947419d1bd82c

Что делать, есть УК не выполняет свои обязанности?

Невыполнение работ управляющей компанией

УК не может быть навязана жителям, они выбирают ее на общем собрании и имеют право требовать выполнения тех обязательств, работ и услуг, для которых УК привлекалась. Если собрание не проводилось или подписи собственников квартир были кем-то фальсифицированы, это является поводом для проверки прокуратурой и основанием для признания решения такого собрания недействительным.

Отписки и отсутствие должной реакции со стороны надзорных органов могут быть связаны с тем, что борьба с УК ведется жителями разрозненно в индивидуальном порядке.

Необходимо сменить тактику, выбрав инициативную группу, в состав которой войдет максимальное количество недовольных работой УК владельцев квартир. Коллективные обращения, жалобы, претензии будут иметь более ощутимые результаты.

Кроме того, для УК это будет сигналом того, что жители объединяются, а коллективно свергнуть неугодную УК шансов больше.

Экономия на ЖКХ: как отключить те услуги, которыми вы не пользуетесь

15 статей об управляющих компаниях в сфере ЖКХ

Что касается ненадлежащей работы УК: необходимо официально запросить в УК документацию по расходам на содержание и обслуживание вашего дома (договоры, акты о выполнении работ, счета и платежки), после чего проверить реальность исполнения всех работ.

В случае несоответствия зафиксировать это актами с подписями жильцов и направить в УК соответствующую претензию.

Если вы не получите документы или ответы в течение 30 дней, можно смело направлять коллективные жалобы в Роспотребнадзор, жилищную инспекцию и в прокуратуру.

Если коллективные жалобы не помогут решить проблему, инициативной группе жильцов остается только самим созвать общее собрание по вопросу смены УК на другую.

Также можно рассмотреть возможность создания в доме ТСЖ. Как показывает практика, в домах, находящихся под управлением ТСЖ, более эффективно проводятся все необходимые работы, а денежные средства расходуются по назначению.

Для этого также проводится общее собрание жильцов дома, избираются председатель и правление ТСЖ, после чего ТСЖ регистрируется в установленном порядке как юридическое лицо, открывает расчетный счет в банке и изготавливает свою печать.

В дальнейшем правление ТСЖ, действуя от лица членов ТСЖ, заключает договор с надежной УК либо осуществляет самоуправление, напрямую заключая договоры на поставку коммунальных и других услуг, выполнение необходимых работ в соответствии с планом мероприятий и сметой, принятыми на общем собрании.

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

К сожалению, из вопроса непонятно, какая форма управления многоквартирным дома применяется у вас.

Если это ТСЖ, ЖСК, ЖК или Совет дома, собирается общее собрание членов ТСЖ, ЖСК, ЖК или собственников помещений, где выносится решение об обращении в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту фальсификации результатов общего собрания о смене УК. Обращается в полицию председатель правления ТСЖ, ЖСК, ЖК или председатель Совета дома.

Кто может не платить за капремонт?

Как сэкономить на оплате за отопление: лайфхаки от профессионалов

Еще необходимо обратиться в прокуратуру с заявлением о проведении прокурорской проверки деятельности управляющей компании. Кроме того, контроль деятельности УК осуществляют жилищные инспекции и Роспотребнадзор. Если Вам из этих организаций приходят отписки, необходимо обратиться в суд с административным иском о признании незаконным бездействия указанных организаций.

Также имеет смысл обратиться в суд с иском к управляющей компании об обязании исполнения договора управления многоквартирным домом и содержании в надлежащем состоянии общего имущества МКД, к которому относится подъезд.

Если же в вашем доме нет ни одной из вышеперечисленных форм управления, сначала собирается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором избирается Совет дома, после чего можно начинать действия.

Либо последний вариант: если не удается собрать общее собрание, действуйте лично сами. Дело в том, что УК с каждым из собственников помещений в доме должна заключить письменный договор. Однако УК не всегда это делает.

Вместе с тем, поскольку вы оплачиваете коммунальные услуги, в том числе и на содержание общедомового имущества, считается, что вы заключили такой договор с управляющей организацией. И тогда следует действовать по указанному мною алгоритму.

Только все заявления нужно будет подавать от себя лично.

Отвечает юрист международной юридической сети www.9111.ru Ирина Захарова:

Если УК не выполняет свои обязанности по управлению многоквартирным домом, жильцы могут обратиться в суд с иском об обязании выполнения УК своих обязанностей. Также в судебном порядке можно потребовать перерасчета платы за коммунальные услуги.

Как заставить управляющую компанию делать текущий ремонт?

Как бороться с управляющей компанией?

Отвечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:

Можно обратиться в Роспотребнадзор, сослаться на 3 главу Закона «О защите прав потребителей». Если ваша жалоба не сработает, стоит обратиться в Госжилинспекцию. Это надзирающий орган, который следит за качеством работы УК. Но нужно четко расписать претензии и попросить произвести проверку.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Долги «за квартиру»: какие не продают коллекторам

Новые счетчики: о нововведении рассказывают эксперты

Повышение цен на газ: что ждет россиян

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_delat_est_uk_ne_vypolnyaet_svoi_obyazannosti/101168

Как накажут управляющую организацию за нарушение сроков ответов на обращения жителей

Невыполнение работ управляющей компанией

Если управляющая организация не отвечает или отвечает с опозданием на вопросы жителей МКД, всегда ли это будет считаться нарушением лицензионных требований? Рассказываем о позициях Минстроя РФ и Верховного суда РФ на этот счёт.Сроки ответов УО на обращения жителей домов и сторонних лиц

Несоблюдение порядка рассмотрения обращений – нарушение лицензионных требований

Минстрой РФ в своём письме от 23.04.2019 № 15772-ОГ/04 высказал жёсткую позицию: если управляющая организация не соблюдает порядок рассмотрения обращений жителей и раскрытия информации, предусмотренный Правилами № 416, она нарушает лицензионные требования.

Управляющая домом организация должна оперативно отвечать на обращения жителей дома. Эта обязанность – лицензионное требование. На обращение по поводу некачественных коммунальных услуг нужно ответить в 3 рабочих дня после получения запроса.

УО в ответ на подобные обращения предоставляет потребителю копии акта проверки/акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг. Потребителю также отправляется ответ об удовлетворении или отказе в удовлетворении обращения с причинами отказа.

В течение трёх рабочих дней УО даёт ответ на обращения по расчётам квартирной платы. На обращения иного характера от жителей многоквартирного дома необходимо ответить в течение двух недель.

Перечисленные сроки установлены Правилами № 416. Минстрой РФ указывает, что соблюдение этих Правил входит в исполнение УО обязанностей по договору управления МКД, а потому является лицензионным требованием.

Несоблюдение сроков ответа жителям домов считается нарушением лицензионных требований. За это ГЖИ могут вынести управляющей организации предписание и наказать штрафом по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Есть и другая, противоположная точка зрения, на вопрос, как квалифицировать ответ с опозданием на обращение жителя дома в УО. Она кажется нам более взвешенной и логичной и принадлежит Президиуму Верховного суда РФ.Как управляющей организации отвечать на запросы собственников

Нужно разграничивать ответственность по ст. ст. 7.23.3 и 14.1.3 КоАП РФ

Президиум Верховного суда РФ сформулировал свою позицию, отвечая на вопрос о разграничении составов административных правонарушений при привлечении управляющей организации к административной ответственности (утв. Президиумом ВС РФ 5 июня 2019 г.).

Суд указал, что при привлечении УО к административной ответственности за нерассмотрение или нарушение порядка рассмотрения заявлений, обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме необходимо разграничивать составы административных правонарушений по ч. 1 ст. 7.23.3 и ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ предусматривает ответственность за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД. Для должностных лиц это административный штраф от 50 000 до 100 000 рублей или дисквалификация до 3 лет. Для юридических лиц – штраф от 150 000 до 250 000 рублей.

По ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ наказывают за управление многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований. Должностным лицам грозит штраф от 50 000 до 100 000 рублей или дисквалификация до 3 лет, юридическим лицам – штраф от 250 000 до 300 000 рублей.

Если управляющая организация не вовремя отвечает на просьбу жителей дома о реестре собственников для общего собрания, то она нарушает лицензионные требования. За это её можно привлечь к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Если УО не отвечает на иные сообщения от жителей многоквартирного дома, её действия нужно квалифицировать по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ, то есть как нарушение Правил № 416.Должна ли УО отвечать на обращения собственников в 30-дневный срок

Почему нужно разграничивать ответственность

Президиум Верховного суда РФ отметил, что собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме могут обращаться к управляющей организации с различными вопросами. Для разного вида обращений законодательство предусматривает разный порядок и сроки рассмотрения.

В течение пяти дней с момента получения письма или обращения через ГИС ЖКХ от инициатора будущего общего собрания, управляющая организация обязана предоставить ему реестр собственников помещений (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

Это лицензионное требование – часть требования исполнять обязанности по договору управления МКД. За его нарушение управляющую организацию можно привлечь к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Требования раздела VII и п. 34 раздела VIII Правил № 416 о контактах УО с жителями и раскрытии ею информации не являются лицензионными. Если управляющая организация нарушает их, её привлекут к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ.

Президиум Верховного суда уточняет: в каждой ситуации нужно исходить из конкретных обстоятельств, а не подводить всё под состав ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и каждый раз наказывать управляющую организацию за нарушение лицензионных требований.

Чтобы упростить и систематизировать работу управляющих организаций с заявками и обращениями жителей домов, мы разработали удобный сервис «АДС на 100%». Он поможет правильно выстроить ежедневную деятельность диспетчерской и систематизирует переписку компании с клиентами. Получите демо-доступ уже сейчас.Извините, произошла ошибка.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/10458-kak-nakazhut-uo-za-narushenie-srokov-otvetov-na-obrascheniya-zhiteley

Действия совета дома при неисполнении управляющей организацией своих обязательств по договору

Невыполнение работ управляющей компанией

При обнаружении советом дома факта (фактов) неисполнения управляющей организаций обязательств по договору управления он может предпринять следующие действия:

  1. Оформить акт о нарушении управляющей организацией своих обязательств по договору управления в отношении выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, в котором указать, в чем именно состоит нарушение (нарушения), и направить управляющей организации письменное требование об устранении нарушений до указанного срока и (или) изменении размера платы за содержание общего имущества. При обнаружении факта предоставления коммунальной услуги (услуг) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность всем или части потребителям в доме – инициировать проверку и оформление акта, далее – проверить уменьшение управляющей организацией размера платы за коммунальную услугу (услуги).
  2. В случае если управляющая организация не реагирует на требования совета МКД и не устраняет выявленные нарушения выполнения договорных обязательств, что приводит к ухудшению состояния многоквартирного дома, условий проживания в нем, или не предоставляет информацию в соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации, совет дома может обратиться в орган государственного жилищного надзора.
  3. Председатель совет дома может обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о невыполнении управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом.
  4. В случае если управляющая организация систематически нарушает условия договора управления, а собственники помещений в доме не удовлетворены результатами ее работы по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома и хотят отказаться от ее услуг, совет дома предпринимает шаги к оформлению одностороннего отказа собственников помещений от исполнения договора управления.

У каждого из приведенных вариантов действий совета дома свои основания и разные последствия.

Порядок установления факта неисполнения услуги или работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества или нарушения качества, срока, периодичности и оформления соответствующего акта необходимо отразить в договоре управления многоквартирным домом.

В соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утверждены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491) управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений, а собственники помещений (совет МКД) вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к управляющей организации. При этом совету дома рекомендуется до предъявления требования об изменении размера платы за содержание и ремонт общего имущества рассмотреть такие вопросы как: могут ли невыполненные услуги или работы быть выполнены в более позднее время, не являются ли причиной невыполнения услуг или работ действия управляющей организации по устранению угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждению ущерба имуществу, или неисполнение собственниками помещений обязательств по оплате услуг и работ управляющей организации. Совету дома рекомендуется при приятии решения о требовании изменить размер платы за содержание и ремонт руководствоваться принципом: главная задача собственников помещений не в том, чтобы уменьшить размер платы управляющей организации, а в том, чтобы все необходимые (заказанные и оплаченные) услуги и работы для надлежащего содержания общего имущества были выполнены.

В отношении нарушений, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поскольку некачественные или не предоставленные коммунальные услуги невозможно компенсировать иначе как путем снижения (перерасчета) размера платы, совету дома необходимо применять Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Этими правилами установлены случаи и основания изменения размера платы за коммунальные услуги при их ненадлежащем качестве и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

В случае если управляющая организация реагирует на обращения (требования) совета дома, устраняет допущенные нарушения и производит перерасчеты размера платы, и затем налаживает нормальное взаимодействие с советом МКД, собственники помещений и управляющая организация продолжают исполнять договор управления.

Если управляющая организация не реагирует на требования совета дома, совету необходимо продолжать оформлять акты о нарушении управляющей организацией обязательств по договору управления и посылать ей очередные требования. А также оформлять акты о неисполнении управляющей организацией требований совета многоквартирного дома.

Все эти документы понадобятся для осуществления следующих шагов собственников помещений по прекращению договорных отношений с данной управляющей организацией.

При обращении совета дома в орган государственного жилищного надзора (рекомендуется подписать это обращение членам совета как гражданам – собственникам помещений в доме) орган государственного жилищного надзора должен провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ). Если проверка установит факты нарушений управляющей организацией требований жилищного законодательства и законодательства об энергосбережении и повышении энергетической эффективности, управляющей организации будет выдано предписание об устранении нарушений. Кроме того, орган государственного жилищного надзора может наложить на управляющую организацию и ее руководителя штраф (штрафы) и применить другие меры административного воздействия (ст. 6.4, ст.7.22, ст. 7.23 и ст. 7.23.1 КоАП РФ).

При обращении председателя совета МКД в орган местного самоуправления о невыполнении управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом орган местного самоуправления в пятидневный срок должен провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации.

В случае если проверка подтвердит невыполнение управляющей организацией обязательств, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня обращения председателя совета дома должен инициировать созыв общего собрания собственников помещений в доме для решения вопросов о расторжении договора с управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч.1.1 ст. 165 ЖК РФ).

Совету дома необходимо иметь в виду, что принятие общим собранием, созванным органом местного самоуправления по результатам проверки управляющей организации, решений о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления домом требует серьезной подготовки (поиска новой управляющей организации, обсуждения с ней условий нового договора управления, подготовки устава ТСЖ и т.д.). Если такая подготовка советом дома не была проведена до обращения в орган местного самоуправления, трудно ожидать принятия взвешенных решений на общем собрании, а при расторжении договора с управляющей организацией существует риск, что дом может остаться на какой-то период без управления. Поэтому рекомендуется до обращения председателя совета МКД в орган местного самоуправления подготовить возможные варианты решений по управлению многоквартирным домом после расторжения договора управления с управляющей организацией. Кроме того, если у собственников помещений действительно возникло твердое намерение прекратить отношения со своей управляющей организацией, потому что она систематически не выполняет условий договора управления, и выбрать новую управляющую организацию или создать товарищество собственников жилья, они могут воспользоваться своим правом в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Совету МКД для подготовки одностороннего отказа собственников помещений от договора управления многоквартирным домом и заключения договора управления с новой управляющей организацией рекомендуется предпринять следующие шаги:

Обеспечить правомерность решения об одностороннем отказе от договора управления:

  • Надлежащим образом неоднократно оформлять акты о серьезных нарушениях управляющей организацией условий договора управления, а также документы о том, что управляющая организация не устранила нарушения по требованию совета МКД
  • Убедиться, что собственники помещений не удовлетворены работой управляющей организации и хотят отказаться от ее услуг (провести опрос)

Подготовить предложение по новой управляющей организации и условиям нового договора управления домом

  • Собрать информацию об управляющих организациях в городе, перечне их услуг и работ, цене услуг, отзывах потребителей
  • Составить список наиболее подходящих управляющих организаций и послать им запрос на предложение услуг по управлению домом и условий договора управления
  • Провести оценку предложений управляющих организаций и выбрать самое подходящее предложение
  • Провести переговоры с потенциальной управляющей организацией по условиям договора управления
  • Подготовить информацию для собственников помещений о предложениях управляющих организаций, результатах переговоров и заключение по проекту договора управления

Организовать и провести общее собрание собственников помещений для принятия решений:

  • об одностороннем отказе от исполнения договора управления в связи с неисполнением управляющей организацией своих обязательств по договору;
  • о выборе новой управляющей организации;
  • об утверждении условий нового договора управления многоквартирным домом (об утверждении проекта договора управления);
  • о поручении совету МКД осуществить необходимые действия для реализации принятых решений

Взаимодействие с прежней и новой управляющей организацией в процессе прекращения договора управления и заключения нового договора управления:

  • уведомление управляющей организации о решении общего собрания об одностороннем отказе собственников помещений от исполнения договора управления, с какой даты такой отказ вступает в силу, какому лицу надлежит передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением домом;
  • уведомление новой управляющей организации о выборе ее общим собранием собственников помещений для управления многоквартирным домом, об утверждении условий договора управления и даты, с которой договор управления должен вступить в силу;
  • присутствие при передаче технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, прежней управляющей организацией вновь выбранной управляющей организации;
  • содействие новой управляющей организации в заключении договора управления с собственниками помещений (который вступает в силу на следующий день после прекращения действия прежнего договора управления многоквартирным домом)
  • содействие новой управляющей организации в заключении договоров ресурсоснабжения

При смене управляющей организации для исключения риска перерыва в содержании общего имущества и предоставлении коммунальных услуг совету многоквартирного дома необходимо заранее подготовить предложение по новой управляющей организации и условиям нового договора управления многоквартирным домом.

Другие статьи:

  • Совет многоквартирного дома.
  • Для чего нужен совет дома?
  • Требования к оформлению протокола общего собрания собственником многоквартирного жилого дома.
  • Как обжаловать протокол общего собрания собственников (членов ТСЖ, ТСН, ЖСК) МКД, которого не существует?
  • Куда и как жаловаться на управляющую компанию (ТСЖ, ТСН и ЖСК)?
  • Обязанности управляющей компании перед собственниками многоквартирного дома
  • Не очищают придомовую территорию дома от снега?
  • Как составить и предъявить претензию в управляющую компанию о неоказании (некачественном оказании) услуг?
  • Как экономить на стоимости отопления квартиры (помещения) в многоквартирном жилом доме?
  • На автомобиль упал снег(лед), как и с кого получать компенсацию?
  • Жилищная инспекция (ГЖИ).
  • Как отменить судебный приказ или заочное решение?
  • Сколько хранить документы об оплате жилищно-коммунальных услуг?
  • Финансирование капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома
  • Как отремонтировать фасад многоквартирного дома?
  • Текущий ремонт многоквартирного дома
  • Способы управления многоквартирным домом
  • мест общего пользования в многоквартирном доме
  • Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
  • Как создать ТСЖ (ТСН)?
  • Управление домом ТСЖ (ТСН)
  • Управляющий ТСЖ
  • Председатель ТСЖ(ТСН)
  • Вам затопили квартиру (помещение)?
  • Запрет доступа на придомовую территорию незаконен

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5cd58c0d9885ae00b345594e/deistviia-soveta-doma-pri-neispolnenii-upravliaiuscei-organizaciei-svoih-obiazatelstv-po-dogovoru-5dc1e38f32335400aed98189

Когда бездействует управляющая компания…

Невыполнение работ управляющей компанией

Максим Смоляров

Старший преподаватель кафедры правовых и гуманитарных дисциплин ЧОУ ВО “Московский университет имени С.Ю. Витте”, член Ассоциации юристов России

специально для ГАРАНТ.РУ

Российский рынок жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, имеет ряд недостатков, вызванных как несовершенством нормативной правовой базы, так и недостаточной правовой грамотностью населения.

Все это приводит к тому, что некоторые управляющие компании полностью не исполняют свои обязанности (при этом сайт управляющей компании обычно не содержит практически никакой полезной информации), а жильцы, не зная своих прав, получают ответы-отписки из различных инстанций и не могут ничего сделать.

Попробуем разобраться: что должна делать управляющая компания и как ее можно заставить работать, если она не исполняют свои обязанности в соответствии с буквой закона.
 

Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г.

№ 354 “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов”, Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” и т.п.

), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

б) осуществление мер противопожарной безопасности;

в) контроль общедомовых счетчиков;

г) осуществление уборки помещений и придворовых территорий (п. “г” и п “ж” ст. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491);

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг).

Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

  • обращение с заявлением в суд за защитой своих прав;
  • разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.  

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов”).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

  • нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП), питьевой воде (ст. 6.5 КоАП РФ);
  • нарушение требований по содержанию и текущему ремонту дома (ст. 7.22 КоАП РФ). Так, ООО “К.” обратилось с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Костромской области от 21 июля 2010 г. и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2010 г. по делу № А31-4299/2010. Как следует из материалов дела, истец требовал признать незаконным и отменить постановление Государственной жилищной инспекции Костромской области от 25 мая 2010 г. № 25-04-10 о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия. Попытки ООО “К.” отпарировать доводы жилинспекции не увенчались успехом в судебных инстанциях (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 ноября 2010 г. по делу № А31-4299/2010);
  • нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ). Приведем пример: управляющая компания, обслуживающая дома в Костромской области, обратилась в Арбитражный суд региона с заявлением к Государственной жилищной инспекции о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности. Она считала, что суды неправильно применили ст. 1.5, ст. 2.1 КоАП РФ, не применили подлежащие применению ст. 28.2, ст. 29.1 КоАП РФ; сделали выводы, которые не соответствовали фактическим обстоятельствам дела: для восстановления водоснабжения необходимо было провести замену стояков холодного и горячего водоснабжения, но на лицевом счету дома отсутствовали необходимые денежные средства и на момент проведения обследования собственники жилого дома не приняли решения по этому вопросу. Государственная жилищная инспекция посчитала иначе, усмотрев в действиях управляющей компании факты нарушений КоАП РФ. Суд встал на сторону жилинспекции (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 июня 2009 г. по делу № А31-1022/2009);
  • нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 7.23.3 КоАП РФ). Приведем пример. К., являясь директором управляющей компании, допустил серьезные нарушения правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Как следует из материалов дела, жителям домов, находящихся в управлении данной управляющей компании, были выставлены “двойные” квитанции об оплате коммунальных услуг за февраль 2016 года. По итогам рассмотрения дела К. был привлечен к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. Свердловский областной суд, куда К. обратился с жалобой, доводы его не поддержал. (Постановление заместителя председателя Свердловского областного суда от 8 сентября 2016 г. № 4а-785/2016);
  • невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль) и муниципальный контроль (ст. 19.5 КоАП РФ). Приведем пример. Управляющую компанию из Волгограда оштрафовали на 100 тыс. руб. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований. Представители УК пытались обжаловать это решение в вышестоящих инстанциях, однако никаких существенных результатов они не добились: решение было оставлено в силе (Постановление Верховного Суда РФ от 6 декабря 2016 г. № 16-АД16-10);
  • нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов (ст. 7.23.2 КоАП РФ) и др.

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ “Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения” и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

Документы по теме:

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/smolyarov_maksim/1097828/

Как наказать управляющую компанию?

Невыполнение работ управляющей компанией

   Многие жильцы недовольны тем, как содержат их дома. Многочисленные сюжеты новостей на тему ЖКХ то и дело разоблачают сотрудников управляющих компаний, собирающих с жильцов многоквартирного дома деньги не на нужды дома, а себе в карман.

Собственники квартир начинают «примерять» полученную из новостных источников информацию на свои житейские проблемы и, как правило, выявляют недостатки в работе своей управляющей компании.

Выиграть суды с управляющей компанией помогут наши адвокаты: профессионально и в срок.

    Вот уже на протяжении нескольких лет деятельность компаний, управляющих многоквартирными домами, находится под пристальным вниманием государственных органов.

Результаты проводимых контролирующими органами проверок говорят о сложившейся практике грубых нарушений прав граждан.

Во многих случаях усматриваются признаки преступлений, предусмотренных действующим уголовным законодательством, однако квалификация таких деяний является не простой задачей.

Уголовные дела в сфере ЖКХ

   Анализ судебно-следственной практики по уголовным делам о преступлениях в сфере жилищно-коммунального хозяйства позволяет говорить о том, что наиболее часто действия виновных лиц квалифицируются по следующим статьям Уголовного кодекса РФ:

  • ст. 158 «Кража»
  • ст. 159 «Мошенничество»
  • ст. 160 «Присвоение и растрата
  • ст. 165 «Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием»
  • ст. 201 «Злоупотребление полномочиями»
  • ст. 285 «Злоупотребление должностными полномочиями»
  • ст. 285.1 «Нецелевое расходование бюджетных средств»
  • ст. 290 «Получение взятки»

   При этом, согласно имеющейся на сегодняшний день судебной практике, по ст. 160, 201 УК РФ велик удельный вес оправдательных решений. Поэтому так часто к нам обращаются с вопросом: как привлечь председателя ТСЖ к уголовной ответственности?

Как привлечь управляющую компанию к уголовной ответственности?

   Поводом для возбуждения уголовного дела против должностного лица управляющей компании может являться заявление физического лица о фактах хищения денежных средств или иного имущества в сфере.

При этом под должностным лицом следует понимать физическое лицо, выполняющее управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в компании по управлению многоквартирным домом.

   Основанием для возбуждения уголовного дела является наличие в достаточном количестве фактов, указывающих на признаки того или иного преступления. Для решения вопроса о возбуждении уголовного дела нужно:

  1. истребовать документы и получить объяснения, подтверждающие либо опровергающие факты, изложенные в заявлении;
  2. изучить законодательную базу по данному вопросу;
  3. проанализировать деятельность должностных лиц управляющей компании, а также деятельность их партнеров, подрядных организаций, организаций ЖКХ, принимающих участие в процессе управления многоквартирным домом;
  4. проанализировать баланс управляющей компании, а также движение денежных средств в процессе деятельности по управлению многоквартирным домом.

   На этом этапе необходимо установить наличие либо отсутствие фактов преступления, а также способы его совершения; выявить круг лиц, причастных к совершению преступления; установить основные элементы преступления; установить размер причиненного ущерба.

   Уголовное дело будет возбуждено по жалобе на управляющую компанию в прокуратуру или иные правоохранительные органы, если будет установлен факт совершения преступления.

Заявление в прокуратуру на услуги ЖКХ

   Наряду с заявлением физического лица поводом для возбуждения уголовного дела может служить постановление прокурора о направлении материалов дела в орган предварительного расследования с целью решения вопроса о возбуждении уголовного дела.

Прокуратура Российской Федерации относится к категории правоохранительных органов, главной задачей которых является надзор за исполнением действующего законодательства.

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме могут направить жалобу в органы прокуратуры на свою управляющую компанию, если:

  • она присваивает, начисляет либо неправомерно расходует денежные средства, претензия в управляющую компанию о перерасчете остается без внимания со стороны виновных лиц, что указывает на их сговор в преступлении;
  • управляющая организация бездействует либо осуществляет неправомерные действия в отношении своих обязанностей перед собственниками многоквартирного дома.

   Цель жалобы – защитить свои права. Жалоба подается тогда, когда управляющая многоквартирным домом компания не реагирует на заявления жильцов. Обращаясь в прокуратуру, собственники должны указать в жалобе, какие именно нарушения со стороны управляющей компании были зафиксированы ими. Жалоба составляется в письменной форме и может быть либо персональной, либо коллективной.

ПОЛЕЗНО

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/kak-nakazat-upravlyayushhuyu-kompaniyu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.